逆势下的租赁市场新物种
发表于2022-06-02 10:24:57

  原标题:逆势下的租赁市场新物种

  2022年以来,住房租赁市场无论是个人房源还是集中式公寓,整体市场都处于低迷状态。

  在行业进入深水区,扩张节奏整体放缓的情况下,却有品牌实现了逆势增长,2021年拓展房源近37000间。至此,一向低调的上海牛油果青年社区浮出水面。充满不确定的时代里,它的出现是一腔孤勇还是市场黑马?

  01

  疫情影响持续

  公寓企业进一步承压

  疫情持续影响下,国民经济遭遇重创,住房租赁市场亦受此波及。

  据迈点研究院发布的《2022年4月长租公寓发展报告》显示, 4月份,全国主要监测的20城住房租赁市场整体呈现量价齐跌的态势。其中租金TOP10城市平均租金66.32,环比下降1.91%。受到疫情的影响,北京和上海租金下降明显,分别下跌3.88%和4.24%。

  疫情的不利影响不仅体现在租金下跌, 疫情后人口流动性下滑,租客流失率提高,租赁企业正在遭受巨大的经营压力 。

  据迈点对住房租赁市场多家品牌的调研,目前租赁企业普遍面临门店防疫压力、生活物资保障、运营成本、项目拓展等多方面的问题。在上海、深圳等疫情影响严重的地区,这些问题更加突出。

  “活下去”是长租公寓在后疫情时代面临的最重要问题。当大部分公寓企业追求“稳”字为先,将经营重点落在疫情防控、抓运营、控成本上分身乏术时,牛油果青年社区大力规模扩张的逻辑是什么?

  02

  跨越规模门槛

  理智而谨慎的扩张

  笔者看来,这个问题的关键在于经营者如何理解长租公寓的规模观。

  在公寓行业的野蛮生长时代, “唯规模论”被奉为真理,但高收低租的盲目扩张之下,行业并没有走上正轨,反而被规模反噬得头破血流。其原因在于资本驱动下,行业变得激进而盲目,忽视了商业本质。

  但抛却外在因素,规模效应本身错了吗?答案显而易见。租赁是慢周期行业,长租公寓项目在拿地、装修、运营等前期环节投入巨大,需要规模达到一定门槛,才能够有效分摊成本,实现盈利。

  小而美固然降低了风险,但若要实现更大的品牌效应和利润空间,规模化是不二法门。

  时任龙湖集团冠寓发展部总经理的张智聪曾对媒体表示,“租赁企业必须形成规模优势,若管理的房间低于5万间,将几乎不可能盈利”。

  另一方面,规模效应是一把双刃剑,合景公寓总经理关亮指出,“有了规模发展,利润才会有保障,但同时也伴随着风险的增加。”这就是为什么行业内普遍认为5万间是长租公寓的“生死门槛”。

  2021年,大家都放慢了扩张节奏,但却是牛油果青年社区房源增长幅度最大的一年。这样的发展策略似乎与巴菲特的“别人疯狂时我恐惧,别人恐惧时我疯狂”不谋而合。

  盈利是时至今日长租公寓行业仍在探讨的问题。在商言商,投资需要回报,企业需要盈利。这是牛油果社区一直以来信奉的经营理念。 越是行业艰难,大环境不利的时刻,越要冷静判断,谨慎测算,重视优质资产 ,才能成就更健康的发展。

  凭借一套 更严谨的投资测算及财务模型 ,牛油果青年社区理智拿房,确保每个项目都能达到盈利标准。在区域房价变动时,也能够及时预警,调整销售方案。

  2015年成立,截至2021年,牛油果管理分散式房源42900间,集中式房源14100间,总管理房源达57000间,累积接触行业机构房东上万家,整体出租率95%,可以说是平稳跨越了5万间的规模门槛。

  03

  整合优质资源

  做租赁行业的全周期服务者

  在公寓行业,想要达到足够大的体量,必然需要多元的业务模式来实现。

  不同于大多数品牌专注某一种或两种模式,牛油果青年社区拥有四大主要业务模式: 存量改造及委托管理类业务、租赁住房新建业务、公租房代理经租业务、平台管理服务业务 。其中存量改建及委托管理类、平台管理服务占比最大。相对应的经营模式也不唯一,而是分散式为主,集中式为辅。就业务模式的多样性而言,牛油果青年社区可以说是整个租赁市场中的新物种。

  多元业务模式的好处是,适配更多类型的存量资产,有效降低市场风险。

  由于存量改造和住房租赁市场的复杂性,机构型业主和资产持有方往往各有所需,牛油果青年社区立足轻资产服务者的定位,打造了全周期服务链,包括规划设计、成本招采、租赁管理、软硬装施工、运营管理、售后客服,且均由自有团队完成,可以为业主、资方提供定制化服务。这也是牛油果的核心竞争力之一。

  针对中小型机构房东面临的流量、出租率压力,牛油果采用多平台营销推广模式,手握大量房源以量换价,获得更有利的流量支持。同时制定更精细化的销售方案拓展招租。

  上海德家徐汇公租房,是牛油果青年社区2020年承接的全周期委托运营管理项目。牛油果负责项目评估、装修、招租、保安、保洁、维修、租约、财务等多个核心环节。经过牛油果青年社区的全流程把控,项目开业首月即达到100%出租率。

  轻资产输出方面,牛油果青年社区十分注重 与一线城市的大型国企合作,管理大型存量资产 ,助力新市民安居,这也是目前政策倡导和鼓励的方向。

  在与 国有资产经营公司试点企业中国诚通的合作中,项目为460间大体量,运营和招租难度偏大。牛油果青年社区主要解决国企的运营短板,通过外派店长、管家培训,制定销售方案等运营手段,最终实现出租率97%以上。

  当前的市场环境下,多数公寓品牌出租率、现金流不稳定、团队成本高的情况下,牛油果的全周期运营管理服务有效降低了资产持有者的经营压力,维护了整个租赁生态的稳定。也符合租赁行业专业化程度越来越高,分工越来越细的大趋势。

  几经沉浮,住房租赁行业经历了去伪存真,大浪淘沙的过程。浩荡的激流中,牛油果青年社区并没有过多地曝光于行业和媒体面前,而是稳健低调,厚积薄发,并且以足够精细化的轻资产服务能力获得市场认可。以上海为大本营,牛油果青年社区正在将触角伸向全国。

  对比发达国家房屋租赁市场机构化长租平均占比30%以上的成熟度,我国住房租赁市场还有很大上升空间,租赁行业未来仍然是机遇和挑战并存,期待有更多专业化企业为市场赋能。

投稿:lukejiwang@163.com
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