原标题：逆势下的租赁市场新物种

　　2022年以来，住房租赁市场无论是个人房源还是集中式公寓，整体市场都处于低迷状态。

　　在行业进入深水区，扩张节奏整体放缓的情况下，却有品牌实现了逆势增长，2021年拓展房源近37000间。至此，一向低调的上海牛油果青年社区浮出水面。充满不确定的时代里，它的出现是一腔孤勇还是市场黑马？

　　01

　　疫情影响持续

　　公寓企业进一步承压

　　疫情持续影响下，国民经济遭遇重创，住房租赁市场亦受此波及。

　　据迈点研究院发布的《2022年4月长租公寓发展报告》显示， 4月份，全国主要监测的20城住房租赁市场整体呈现量价齐跌的态势。其中租金TOP10城市平均租金66.32，环比下降1.91%。受到疫情的影响，北京和上海租金下降明显，分别下跌3.88%和4.24%。

　　疫情的不利影响不仅体现在租金下跌， 疫情后人口流动性下滑，租客流失率提高，租赁企业正在遭受巨大的经营压力 。

　　据迈点对住房租赁市场多家品牌的调研，目前租赁企业普遍面临门店防疫压力、生活物资保障、运营成本、项目拓展等多方面的问题。在上海、深圳等疫情影响严重的地区，这些问题更加突出。

　　“活下去”是长租公寓在后疫情时代面临的最重要问题。当大部分公寓企业追求“稳”字为先，将经营重点落在疫情防控、抓运营、控成本上分身乏术时，牛油果青年社区大力规模扩张的逻辑是什么？

　　02

　　跨越规模门槛

　　理智而谨慎的扩张

　　笔者看来，这个问题的关键在于经营者如何理解长租公寓的规模观。

　　在公寓行业的野蛮生长时代， “唯规模论”被奉为真理，但高收低租的盲目扩张之下，行业并没有走上正轨，反而被规模反噬得头破血流。其原因在于资本驱动下，行业变得激进而盲目，忽视了商业本质。

　　但抛却外在因素，规模效应本身错了吗？答案显而易见。租赁是慢周期行业，长租公寓项目在拿地、装修、运营等前期环节投入巨大，需要规模达到一定门槛，才能够有效分摊成本，实现盈利。

　　小而美固然降低了风险，但若要实现更大的品牌效应和利润空间，规模化是不二法门。

　　时任龙湖集团冠寓发展部总经理的张智聪曾对媒体表示，“租赁企业必须形成规模优势，若管理的房间低于5万间，将几乎不可能盈利”。

　　另一方面，规模效应是一把双刃剑，合景公寓总经理关亮指出，“有了规模发展，利润才会有保障，但同时也伴随着风险的增加。”这就是为什么行业内普遍认为5万间是长租公寓的“生死门槛”。

　　2021年，大家都放慢了扩张节奏，但却是牛油果青年社区房源增长幅度最大的一年。这样的发展策略似乎与巴菲特的“别人疯狂时我恐惧，别人恐惧时我疯狂”不谋而合。

　　盈利是时至今日长租公寓行业仍在探讨的问题。在商言商，投资需要回报，企业需要盈利。这是牛油果社区一直以来信奉的经营理念。 越是行业艰难，大环境不利的时刻，越要冷静判断，谨慎测算，重视优质资产 ，才能成就更健康的发展。

　　凭借一套 更严谨的投资测算及财务模型 ，牛油果青年社区理智拿房，确保每个项目都能达到盈利标准。在区域房价变动时，也能够及时预警，调整销售方案。

　　2015年成立，截至2021年，牛油果管理分散式房源42900间，集中式房源14100间，总管理房源达57000间，累积接触行业机构房东上万家，整体出租率95%，可以说是平稳跨越了5万间的规模门槛。

　　03

　　整合优质资源

　　做租赁行业的全周期服务者

　　在公寓行业，想要达到足够大的体量，必然需要多元的业务模式来实现。

　　不同于大多数品牌专注某一种或两种模式，牛油果青年社区拥有四大主要业务模式： 存量改造及委托管理类业务、租赁住房新建业务、公租房代理经租业务、平台管理服务业务 。其中存量改建及委托管理类、平台管理服务占比最大。相对应的经营模式也不唯一，而是分散式为主，集中式为辅。就业务模式的多样性而言，牛油果青年社区可以说是整个租赁市场中的新物种。

　　多元业务模式的好处是，适配更多类型的存量资产，有效降低市场风险。

　　由于存量改造和住房租赁市场的复杂性，机构型业主和资产持有方往往各有所需，牛油果青年社区立足轻资产服务者的定位，打造了全周期服务链，包括规划设计、成本招采、租赁管理、软硬装施工、运营管理、售后客服，且均由自有团队完成，可以为业主、资方提供定制化服务。这也是牛油果的核心竞争力之一。

　　针对中小型机构房东面临的流量、出租率压力，牛油果采用多平台营销推广模式，手握大量房源以量换价，获得更有利的流量支持。同时制定更精细化的销售方案拓展招租。

　　上海德家徐汇公租房，是牛油果青年社区2020年承接的全周期委托运营管理项目。牛油果负责项目评估、装修、招租、保安、保洁、维修、租约、财务等多个核心环节。经过牛油果青年社区的全流程把控，项目开业首月即达到100%出租率。

　　轻资产输出方面，牛油果青年社区十分注重 与一线城市的大型国企合作，管理大型存量资产 ，助力新市民安居，这也是目前政策倡导和鼓励的方向。

　　在与 国有资产经营公司试点企业中国诚通的合作中，项目为460间大体量，运营和招租难度偏大。牛油果青年社区主要解决国企的运营短板，通过外派店长、管家培训，制定销售方案等运营手段，最终实现出租率97%以上。

　　当前的市场环境下，多数公寓品牌出租率、现金流不稳定、团队成本高的情况下，牛油果的全周期运营管理服务有效降低了资产持有者的经营压力，维护了整个租赁生态的稳定。也符合租赁行业专业化程度越来越高，分工越来越细的大趋势。

　　几经沉浮，住房租赁行业经历了去伪存真，大浪淘沙的过程。浩荡的激流中，牛油果青年社区并没有过多地曝光于行业和媒体面前，而是稳健低调，厚积薄发，并且以足够精细化的轻资产服务能力获得市场认可。以上海为大本营，牛油果青年社区正在将触角伸向全国。

　　对比发达国家房屋租赁市场机构化长租平均占比30%以上的成熟度，我国住房租赁市场还有很大上升空间，租赁行业未来仍然是机遇和挑战并存，期待有更多专业化企业为市场赋能。